의미있는 나의이야기

□ 매년 1.1일 기준으로 토지 3,268만 필지, 단독주택 418만 호, 공동주택 1,350만 호의 가격을 공시, 60여개 행정목적*으로 활용 중

* 과세(5종), 복지(10종), 부담금(12종), 감정평가(19종), 기타 행정목적(22종) 등

ㅇ ‘89년에 토지에 대한 가격공시인 공시지가 제도 최초 도입, ’05년 주택시장 안정 및 조세 형평성 제고를 위해 주택공시제도 도입

<부동산 가격 공시제도 현황>

* 상가 등 비주거 부동산 과세기준은 국세청(기준시가), 행안부(시가표준액)에서 발표

□ 공시제도 도입 당시부터 현실화율*이 낮았으며, 가격 상승분도 제때 반영하지 못해 유형·지역·가격대별 불균형 심화

* 시세와 공시가격의 격차를 비율(공시가격÷시세)로 나타낸 지표

① 단독주택이 공동주택에 비해 현실화율이 크게 낮아 불균형 심각

< 부동산 유형별 현실화율(‘18년 기준) >

(단위 : %)

ㅇ 특히, 시세가 많이 오른 고가 단독주택은 서민 거주 공동주택과 비교하여 심하게 저평가

< 단독주택과 공동주택 간 불형평 사례 >

(단위: 원)

② 동일한 유형 내에서 고가일수록 현실화율이 낮음

ㅇ 동일한 유형 내(단독․공동주택)에서도 시세가 급등했던 고가일수록 장기간 현저히 저평가되어 있어 조세 역진성 발생

< 단독주택 내 불형평 사례 >

(단위: 원, %)

- 상대적으로 고가일수록 그간 시세의 상승폭이 컸으나, 이를 공시가격에 제때 반영하지 못하여 현실화율이 불균형

- 일부 고가 단독주택은 주택 공시가격(건물+토지)이 해당 주택의 공시지가 보다 낮게 나타나는 역전현상*까지 발생

* 용산구 한남동 단독주택 `18년 공시가격 57.1억 < 개별공시지가 64억강남구 청담동 단독주택 `18년 공시가격 55.9억 < 개별공시지가 64.7억

거래사례 및 감정평가 선례 등의 분석을 거쳐 정확한 시세를 파악*하고 심사절차를 강화하여 공시가격의 정확성을 개선

* 가격 조사자가 공정하고 정확한 공시가격을 산정하지 못하고 단순히 전년도 공시가격을 기준으로 소폭 조정하여 공시가격을 결정했던 불합리한 관행 개선

최근 실거래가 등 가격이 급등하였거나, 공시가격과 시세와의 격차가 현저히 컸던 고가*(시세 15억원 초과) 단독주택을 중심으로 형평성 제고

* 1세대 1주택자에 대한 종합부동산세 납부 기준인 공시가격 9억원 수준

ㅇ 특히, 고가 단독주택 공시가격의 역전 현상은 중점 관리

서민부담을 감안하여 상대적으로 고가에 비해 현실화율이 높은 중․저가(시세 15억 이하)는 시세상승률 수준만큼만 인상

󰊴 건강보험료, 기초연금 및 기초생활보장 급여 등의 영향 최소화

□ 전국 평균 공시가격 변동률은 `18년 5.51% → `19년 9.13%(3.62%p 상승)

□ 시세가 상대적으로 안정적이었던 지방 단독주택 공시가격 상승률은 전국 평균(9.13%) 이하로 나타남

<`18년 대비 `19년 지역별 표준주택 공시가격 변동률>

(단위 : %)

* ( )는 ’18년도 표준주택 공시가격 변동률

□ 전체 표준주택(22만 채) 중 98.3%를 차지하는 중·저가(21.6만 채, 시세 15억 이하)는 시세상승률 수준인 평균 5.86%로 전체 평균(9.13%)보다 낮음

ㅇ 고가 구간은 실제 시세상승분과 함께 현실화율 제고분을 반영함에 따라 변동률이 크게 나타남

< 시세 기준 가격구간대별 공시가격 변동률 >

(단위 : %)

□ 전체 평균 현실화율은 `18년 51.8% → `19년 53.0%(1.2%p 상승)

ㅇ 상대적으로 저가보다 저평가 되었던 고가의 현실화율을 빠르게 제고하여 불형평성을 상당 부분 개선

- 서민 거주 아파트에 비해 불균형이 심각했던 초고가는 현실화율을 공동주택 수준까지 상향

- 일부 고가주택의 공시지가보다 주택공시가격이 낮은 역전현상 적극 해소

ㅇ 대다수를 차지하는 중·저가는 시세상승률 수준만큼만을 반영함에 따라, 전체 평균 현실화율은 `18년 대비 유사한 수준

□ 건강보험료, 기초연금 및 기초생활보장급여(복지부)

ㅇ 대다수 중저가 단독주택 등은 공시가격 인상 폭이 낮아, 복지제도의 대상인 중산층 이하 서민에 대한 영향은 크지 않을 것으로 예상

ㅇ 단, 개별가구의 부담이 큰 경우 이를 완화하기 위한 보완책 강구

- 건강보험료는 소득 중심 부과체계 개편방향성 하에서 재산보험료 비중이 지속적으로 줄어들 수 있도록 제도 검토

- 기초생활보장 재산기준 개선 검토, 기초연금 ’20년 선정기준액 조정 변경 등 추진

< 재산가액 상승시 기초생활보장 연장 지원 사항 >

□ 대학 장학금(교육부)

ㅇ 공시가격 상승으로 서민 및 중산층의 국가장학금 수혜 혜택에 영향을 미치지 않도록 제도 보완

* ’18년 국가장학금은 대학 재학생(218만 명) 중 소득 하위 51%(112만 명) 수준 지원

ㅇ 개별공시지가 발표 완료 이후 감소 예상 인원 파악 ·영향도 심층 분석 후, 국가장학금 소득구간 산정 방식 등 개선 검토

□ 재산세(행안부)

ㅇ 재산세 분납 기준액 완화 및 1주택 장기보유 고령자에 대한 세부담 상한 특례 검토

□ 표준주택 공시가격 공시

ㅇ 표준주택 공시가격 관보 고시(1.25)

ㅇ 이의신청 기간(1.25 ~ 2.25)을 거쳐 조정 후 확정 공시(3.20)

※ 개별주택 가격은 각 시·군·구에서 표준주택 가격을 기준으로 산정한 후 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 시장·군수·구청장이 공시(4.30)

□ 표준지 공시지가·공동주택 공시가격 공시

ㅇ 가격조사·검증 및 중앙부동산가격공시위원회 심의 등을 거쳐 표준지 공시지가 공시(2.13) 및 공동주택 공시가격 공시(4.30)

* 1세대 1주택자 기준

※ 지역가입자인 경우로 가정, 재산세는 지방교육세, 도시계획세 등 포함

□ 시세 1억원 이하

□ 시세 3억 이하

* 직장가입자, 피부양자의 경우 공시가격 변동에 따른 건강보험료 변화는 없음

□ 시세 6억 이하

* 직장가입자, 피부양자의 경우 공시가격 변동에 따른 건강보험료 변화는 없음

□ 시세 9억 이하

* 직장가입자, 피부양자의 경우 공시가격 변동에 따른 건강보험료 변화는 없음

□ 시세 15억 이하

* 직장가입자, 피부양자의 경우 공시가격 변동에 따른 건강보험료 변화는 없음

□ 부동산 공시가격은「부동산 가격 공시에 관한 법률」에 따라 국가 및 지자체가 매년 1.1일을 기준으로 정하는 부동산의 공적 가격임

ㅇ 조사 및 평가, 소유자 의견청취, 중앙부동산가격공시위원회(위원장 1차관) 심의, 결정·공시, 이의신청, 조정·재공시의 절차를 거침

ㅇ 국토부는 표준(단독)주택, 공동주택, 표준지의 공시가격을 결정하며 시군구에서 이를 기준으로 개별주택, 개별지의 공시가격을 결정·공시

* 수행기관 : 주택(단독·공동)은 한국감정원, 토지는 감정평가업자

□ 부동산 공시가격은 조세 및 부담금, 건보료 및 기초연금 등 60여 개 행정목적의 기초자료로 활용 중

< 공시가격을 활용하는 주요 연관 제도 >

□ 공동주택은 토지 및 단독주택에 비해 현실화율이 상대적으로 높은 점을 감안할 때 금년 변동률이 표준(단독)주택보다 낮을 것으로 예상

ㅇ 다만, 최근에 시세가 많이 올랐거나 시세와 공시가격의 격차가 커졌던 일부 고가 아파트의 경우 공시가격 상승폭이 클 수 있음

□ 현재, 현장조사 및 가격 분석 중이므로 구체적인 내용은 공동주택 공시가격이 4월말 확정되면 발표할 계획

□ 대다수 중·저가 표준(단독)주택(시세 15억 이하, 전체의 98.3%)의 공시가격 변동률이 높지 않아 복지수급에 미치는 영향은 제한적

□ 또한, 정부는 작년 11월부터 관계부처 T/F를 구성하여 공시가격 상승이 건보료, 기초연금 등 관련 제도에 미치는 영향을 분석 중

ㅇ 관계부처 간 긴밀한 의견조율을 거쳐 보완이 필요할 경우 합리적으로 개선방안을 마련하겠음

* 5월말 개별지의 결정·공시로서 부동산 가격공시가 완료되면 6개월 ∼ 1년후부터 각 복지프로그램에 해당 공시가격이 적용(건강보험료 ‘19.11월부터 적용, 기초생활보장·기초연금 ‘20.4~6월부터 적용)

□ 대다수 중저가 단독주택은 시세 상승 수준만 반영되므로, 공시가격 변동 폭이 크지 않아 건강보험료 변동도 크지 않을 것으로 예상

○ 지역가입자의 재산보험료는 재산세 과표를 기준으로 60개 구간으로 구분한 ‘재산보험료 등급표’를 통해 매겨지기 때문에, 공시가격이 인상되어도 등급이 바뀌지 않는 경우 보험료는 변동 없음

○ 직장가입자, 보험료를 납부하지 않는 대부분의 피부양자는 공시가격이 올라도 건강보험료에는 영향 없음

□ 또한, 작년 7월부터 건강보험료 부과체계 개편을 통해 지역가입자의 재산보험료 부담을 낮춰나가는 추세

* ’18년 7월 1단계 개편을 통해 ‘재산 공제제도’ 도입, ’22년 7월 예정된 2단계 개편을 통해 재산 공제액을 공시가격 8,333만원으로 확대 추진

□ 공시가격 상승으로 인한 건강보험료 영향을 분석하여 제도 보완이 필요한 경우, 부담을 완화하기 위한 제도개선 방안을 마련할 계획

□ 기초연금은 전체 노인 중 70%를 지원하고 있으므로, 공시가격 인상으로 고가 부동산을 많이 보유한 분(소득 상위30%)은 기초연금 수급자에서 제외될 수 있으나,

ㅇ 무주택자이거나 상대적으로 공시가격이 적게 오른 중저가 부동산을 보유하신 분들이 새롭게 수급자로 선정되실 수 있음

ㅇ 한편, 매년 1월 수급자를 선정하기 위한 70% 기준선을 새로 설정하므로, 내년 1월 기준 조정시 공시가격 변동을 고려하여 70%를 설정하는 기준으로 조정할 예정

□ 기초생활보장제도 수급자는 주택이 없거나 인상폭이 낮은 저가형 주택을 보유하고 있어 변동 규모는 크지 않을 것으로 예상

ㅇ 또한, 현재 재산을 반영할 때 기본공제*나 재산특례** 등을 적용해서 공시가격 인상의 영향을 완화하고 있음

* 일정 규모 이하의 재산(대도시 5400만원, 중소도시 3400만원, 농어촌 2900만원)은 소득으로 반영하지 않아 기본재산 공제범위 내의 공시지가 인상은 자격 또는 급여에 영향이 없음

** 장애인･노인 등 근로능력이 없는 가구가 재산가액 상승만으로 수급에서 탈락하는 경우 3년간 연장 지원

ㅇ 다만, 꼭 필요한 분들이 급여를 받지 못하는 사례가 없도록 추가적인 방안을 검토 하겠음

□ ’19년 국가장학금은 전년도 공시지가 금액을 기준으로 지원하므로, 공시가격 변동이 올해 국가장학금 지원에 영향을 미치지는 않으며,

ㅇ ’19년 공시가격 변동은 ’20년 1학기 국가장학금부터 영향을 줌

ㅇ 각 가구에 대한 재산평가액은 지자체가 주택 등에 대한 재산세를 확정한 이후 올해 10~11월부터 반영되어, ’20년 1학기 국가장학금 소득구간 산정에 영향을 줌

□ 개별공시지가 공시 완료 이후 영향도를 심층 분석하여, 서민 및 중산층의 장학금 수혜 혜택에 영향을 미치지 않도록 국가장학금 소득구간 산정 방식 개선 등 다양한 방안을 검토할 예정

□ 이번 공시가격의 형평성 제고 추진 과정에서 공시가격이 상승함에 따라 조세부담이 다소 증가할 수는 있음

□ 그러나 공시가격 상승에 따른 보유세 부담의 증가는 제한적

ㅇ 재산세 부담은 직전년도 대비 30% 이내*에서, 재산세와 종합부동산세 포함 총 보유세는 1세대 1주택자 기준 최대 50% 이내 등으로 상승폭이 제한적

* (재산세 세부담 상한) 공시가격 3억 이하: 5% 이내 / 공시가격 3억 이하 ~ 6억 초과: 10% 이내 / 공시가격 6억 초과: 30% 이내

- 특히 1세대 1주택인 65세 이상 고령자가 15년 이상 장기 보유하는 경우에는 종합부동산세가 최대 70% 감면*

* (고령자 세액공제) 60세이상 10%, 65세이상 20%, 70세이상 30%(장기보유 세액공제) 5년이상 20%, 10년이상 40%, 15년 이상 50%⇒ 고령자·장기보유 세액공제는 중복적용 가능(최대 70%까지 공제)

ㅇ 참고로, 다가구 주택을 임대주택으로 등록하고 8년 이상 장기 임대사업자로 등록할 경우에는 재산세 감면 혜택도 적용

* 주인세대를 제외하고 40㎡ 이하의 호들로 구성된 경우, 재산세 면제

□ 필요시, 공시가격 급등으로 증가한 재산세를 부담하기 어려운 1주택 장기보유 고령자에 대한 세부담 상한율 특례를 검토할 계획임

□ 표준단독주택 공시가격은 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr) 또는 주택이 소재한 시·군·구의 민원실에서 1월 25일부터 2월 25일까지 열람할 수 있으며,

ㅇ 같은 기간 해당 시·군·구 민원실 또는 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr)을 통해 온라인으로 이의신청 가능

* 이의신청은 팩스(044-201-5536) 또는 우편물(2월 25일자 소인 유효)로도 할 수 있고, 서식은 시·군·구 민원실 또는 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr)참조

□ 2월 25일까지 접수된 이의신청에 대하여는 재조사·산정하여 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 3월 20일 최종 공시할 예정

출처-국토교통부